Calcolatore ipotecario svizzero
Quanto immobile potete permettervi? Calcolate la sostenibilità e i costi abitativi secondo le regole bancarie svizzere — gratis, senza registrazione, in 10 secondi.
Regole standard svizzere
Questi sono i parametri applicati dalle banche svizzere.
Esempio: immobile da CHF 1'000'000
Un calcolo tipico di sostenibilità per una casa unifamiliare svizzera.
| Prezzo d'acquisto | CHF 1'000'000 |
| Capitale proprio | CHF 200'000 (20 %) |
| 1ª ipoteca (max 2/3) | CHF 666'667 (66.67 %) |
| 2ª ipoteca | CHF 133'333 (13.33 %) |
| Tasso calcolatorio (5 %) | CHF 40'000 / Jahr |
| Manutenzione (1 %) | CHF 10'000 / Jahr |
| Amortamento 2ª ipoteca (15 anni) | CHF 8'889 / Jahr |
| Costi totali | CHF 58'889 / Jahr |
| Reddito lordo necessario | CHF 176'667 / Jahr |
SARON vs. tasso fisso — come scegliere?
Entrambi i modelli hanno pro e contro. Ecco gli argomenti chiave — la decisione dipende dalla vostra tolleranza al rischio.
Frazionamento — distribuire il rischio in modo intelligente
In Svizzera è comune suddividere un'ipoteca in più tranche con durate e modelli di tasso differenti. Si evita così il rischio che l'intera ipoteca scada in un contesto di tassi sfavorevole e debba essere rinegoziata in blocco.
Strategia tipica: una tranche SARON per la flessibilità, combinata con due o tre ipoteche fisse di durate diverse (es. 5 + 8 + 10 anni). Si appianano gli interessi e si può decidere nuovamente ad ogni rinnovo.
Cosa controllano le banche svizzere nel finanziamento
Per l'acquisto immobiliare in Svizzera, le banche valutano due indicatori chiave: la quota di finanziamento (LTV) e la sostenibilità. La quota non può superare l'80 % del valore venale — serve quindi almeno il 20 % di capitale proprio. Di questo, almeno la metà (10 % del prezzo) deve provenire da capitale proprio duro, ossia non da prelievi LPP.
La sostenibilità segue una regola semplice: i costi abitativi annui non devono superare un terzo del reddito lordo. Importante: la banca non calcola con il tasso di mercato attuale, ma con un tasso calcolatorio del 5 %. È prudente e vi protegge da futuri aumenti dei tassi.
L'ipoteca si divide in due tranche: la 1ª copre fino al 66.67 % del prezzo e non deve essere amortizzata. La 2ª va dal 66.67 % all'80 % e va rimborsata entro 15 anni o fino al pensionamento.
Manutenzione e costi accessori sono stimati forfettariamente all'1 % del prezzo annuo. Per un immobile da un milione sono CHF 10'000 all'anno — per riscaldamento, ristrutturazioni, assicurazione e riparazioni.
Avvertenza: Questo calcolatore usa parametri bancari standard: tasso calcolatorio 5.0 %, manutenzione 1.0 %, sostenibilità 33.3 %, amortamento 2ª ipoteca su 15 anni. Le decisioni di credito individuali dipendono dall'analisi completa della vostra banca. Nessuna consulenza finanziaria.