Hypothekenrechner Schweiz
Wieviel Immobilie können Sie sich leisten? Berechnen Sie Tragbarkeit und Wohnkosten nach Schweizer Standardregeln — kostenlos, ohne Anmeldung, in 10 Sekunden.
Schweizer Standardregeln
Mit diesen Regeln rechnen Banken in der Schweiz.
Rechenbeispiel: Eigenheim für CHF 1'000'000
So sieht eine typische Tragbarkeitsrechnung für ein Einfamilienhaus aus.
| Kaufpreis | CHF 1'000'000 |
| Eigenkapital | CHF 200'000 (20 %) |
| 1. Hypothek (max. 2/3) | CHF 666'667 (66.67 %) |
| 2. Hypothek | CHF 133'333 (13.33 %) |
| Kalkulatorischer Zins (5 %) | CHF 40'000 / Jahr |
| Unterhalt (1 %) | CHF 10'000 / Jahr |
| Amortisation 2. Hyp. (15 Jahre) | CHF 8'889 / Jahr |
| Total Wohnkosten | CHF 58'889 / Jahr |
| Benötigtes Brutto-Einkommen | CHF 176'667 / Jahr |
SARON vs. Fest-Hypothek — wie wähle ich?
Beide Modelle haben Vor- und Nachteile. Hier die wichtigsten Argumente — entscheiden müssen Sie nach Ihrer Risikotoleranz.
Tranchierung — Risiko intelligent splitten
In der Schweiz ist es üblich, die Hypothek in mehrere Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten und Zinsmodellen aufzuteilen. So vermeiden Sie das Risiko, dass die gesamte Hypothek in einem ungünstigen Zinsumfeld auslaufen und neu abgeschlossen werden muss.
Typische Strategie: Eine SARON-Tranche für maximale Flexibilität, kombiniert mit zwei oder drei Festhypotheken unterschiedlicher Laufzeit (z. B. 5 + 8 + 10 Jahre). So glätten Sie die Zinslast und können bei jeder Verlängerung neu entscheiden.
Worauf Schweizer Banken bei der Finanzierung achten
Beim Hauskauf in der Schweiz prüfen Banken zwei zentrale Kennzahlen: die Belehnung (Loan-to-Value, LTV) und die Tragbarkeit. Die Belehnung darf 80 % des Verkehrswerts nicht übersteigen — Sie benötigen also mindestens 20 % Eigenkapital. Davon müssen wiederum mindestens die Hälfte (also 10 % des Kaufpreises) aus harten Mitteln stammen, das heisst nicht aus Pensionskassen-Bezügen.
Die Tragbarkeit folgt einer einfachen Faustregel: Ihre jährlichen Wohnkosten dürfen ein Drittel Ihres Brutto-Einkommens nicht übersteigen. Wichtig: Die Bank rechnet dabei nicht mit dem aktuellen Marktzins, sondern mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 %. Das ist konservativ und schützt Sie vor künftigen Zinserhöhungen.
Die Hypothek wird in zwei Tranchen aufgeteilt: Die erste Hypothek deckt bis zu 66.67 % des Kaufpreises und muss nicht amortisiert werden. Die zweite Hypothek liegt zwischen 66.67 % und 80 % und muss innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung zurückgezahlt werden.
Nebenkosten und Unterhalt werden pauschal mit 1 % des Kaufpreises pro Jahr angesetzt. Bei einer Million Franken Kaufpreis sind das CHF 10'000 jährlich — für Heizung, Renovationen, Versicherungen und Reparaturen.
Hinweis: Dieser Rechner verwendet bankübliche Pauschalsätze: kalkulatorischer Zins 5.0 %, Unterhalt 1.0 %, Tragbarkeit 33.3 %, Amortisation 2. Hypothek über 15 Jahre. Individuelle Kreditentscheide hängen von der vollständigen Bonitätsprüfung Ihrer Bank ab. Keine Finanzberatung.